Quels sont les
« logements » visés ?
Pour éviter de
viser clairement les logements mis en ligne par la célèbre plateforme Airbnb,
le Code de la construction et de l’habitation évoque les « locaux
meublés destinés à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à
une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Le Code voit
large puisqu’il prend le soin de préciser que ces logements peuvent être
constitués par des « annexes, y compris les logements-foyers, logements
de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans
un bail commercial, locaux meublés donnés en location (…) ».
En revanche, ne
sont soumis aux règles régissant la location de courte durée, que les locaux à
usage d’habitation qui étaient déjà affectés à cet usage après le 1er
janvier 1970. Le code indique à cet égard que « cette affectation peut
être établie par tout mode de preuve ». En d’autres termes, et le code
le précise lui-même, les locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970
sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont
autorisés.
Le principe
retenu par notre droit pour permettre la réglementation de ces locations est
simple : le passage d’un logement à usage d’habitation à un local meublé
« destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées » constitue
un changement de destination, qui peut être soumis à autorisation de la
commune.
Principale
limite de ce système : cette procédure ne s’applique toutefois pas aux
résidences principales louées au maximum 120 jours par année civile. Elle
interdit en revanche la location, sans avoir obtenu l’autorisation de
changement d’usage d’une résidence secondaire, quelle que soit la durée de
cette location.
Réglementation
et possibilités d’exiger une « compensation »
Dans les
communes de plus de 200 000 habitants, mais également dans les
communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du
Val-de-Marne, les propriétaires de logements secondaires souhaitant proposer
ceux-ci à la location sur une plateforme sont tenus de déposer une demande
d’autorisation de changement d’usage auprès de leur commune. La demande peut
désormais être faite en ligne.
Dans toutes les
autres communes, cette procédure doit être mise en œuvre par une
délibération de l’EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme, ou, à
défaut, du conseil municipal. De plus, une autorisation préfectorale est
nécessaire dans les communes n’appartenant pas à des zones d’urbanisation
continue de plus de 50 000 habitants, dont la liste est fixée par décret.
S’agissant
d’une mise en œuvre facultative, cette délibération de l’EPCI ou de la commune
doit préciser les raisons pour lesquelles l’exigence de demande de changement
d’usage est mise en œuvre. De plus, comme l’a jugé la Cour de Justice de
l’Union Européenne dans un arrêt du 22 septembre 2020, il est nécessaire que la
mise en place d’un tel régime soit « proportionnée à l’objectif poursuivi »
et que la commune procède par « paliers successifs », sans
imposer un régime juridique prohibant trop drastiquement toute location à brève
échéance.
Cette exigence
de demande de changement d’usage peut se coupler avec une obligation de « compensation »,
fixée à l’article L. 631-7-1 du Code de la construction et de
l’habitation : une personne souhaitant proposer un logement secondaire à
la location sur une plateforme doit être en mesure de proposer la mise sur le
marché d’un nouveau local à usage d’habitation, peu importe les modalités. Là
encore, les modalités de cette compensation doivent être proportionnées à
l’objectif poursuivi et leur sévérité doit suivre la logique de « paliers
successifs ». Elles doivent être claires, intelligibles et non
discriminatoires.
Sur la base de
cette délibération, ou sur la base du Code de la construction et de
l’habitation pour les communes de plus de 200 000 habitants et les
départements précités, les décisions de refus d’autorisation de changement
d’usage, qui sont des décisions individuelles, doivent être motivées,
conformément au droit commun des décisions administratives.
Quelles
conséquences en cas de location illégale ?
A l’encontre du
propriétaire, l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation
prévoit une amende civile de 50 000 euros maximum , prononcée par le président
du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, statuant en référé, si des locaux
ont été irrégulièrement transformés. L’assignation est faite par la commune
dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou par l’Agence
nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la
commune dans laquelle est situé ce local.
S’il constate
l’infraction, le président du tribunal judiciaire ordonne le retour à l’usage
d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A
l’expiration de celui-ci, il peut également prononcer une astreinte d’un
montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local
irrégulièrement transformé. Là encore, le produit en est intégralement versé à
la commune dans laquelle est situé le local concerné.
En
outre, l’auteur d’une infraction à cette réglementation est également passible
de peines pénales au titre de l’article L. 651-3 du Code de la construction et
de l’habitation (amende de 80 000 euros et un an d’emprisonnement)
Nicolas TAQUET, avocat
